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Ce que la loi ALUR a modifié pour la construction neuve

La loi ALUR* a modifié l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme, qui énumère les règles licites pouvant figurer dans un PLU*. Il en ressort :

Le règlement d’un PLU* ne peut plus mentionner de coefficient d’occupation des sols (COS*) et ne peut plus imposer de règle de superficie minimale comme condition de constructibilité.

Attention, ces modifications interviennent uniquement dans le cadre d’un PLU*. Un POS* peut continuer en toute légalité à imposer une surface minimale de construction et/ou un COS*. Les POS* devraient disparaitre d’ici le 31 décembre 2015.

Le contenu du règlement de PLU* est refondu par le nouveau texte, qui comporte toujours les règles qui peuvent figurer dans un PLU*, mais la superficie minimale ne pourra plus y figurer (idem pour le COS*).

Pour être exhaustif, la loi prévoit toutefois une exception : l’article L123-1-11 nouveau du code de l’urbanisme admet, dans les secteurs bâtis des zones urbaines issus d’une opération d’aménagement d’ensemble d’un domaine boisé antérieure au XXe siècle, que le PLU* puisse comporter des dispositions règlementant la surface de plancher des constructions en fonction de la taille des terrains si la préservation de la qualité des boisements et espaces verts le justifie.

La loi ALUR* précise que ces nouvelles règles relatives au contenu du PLU* ne sont pas applicables aux demandes de permis et aux déclarations préalables déposées avant la publication de la loi (26 mars 2014).

Par conséquent, ces nouvelles règles (qui ne peuvent pas comporter de superficie minimale, ou de COS*) sont applicables aux demandes de permis et aux déclarations préalables déposées à compter de la publication de la loi (26 mars 2014).

Dans le cadre d’un PLU*, si une demande de permis déposée depuis le 26 mars fait l’objet d’un refus motivé par le non respect d’une surface minimale de terrain pour construire (ou d’un COS*), ce refus ne sera pas légal.

Bien évidemment, il y a d’autres règles du PLU* qui sont susceptibles de s’appliquer (y compris avec la loi ALUR*) et de fonder un refus d’autorisations par le service d’urbanisme.

* ALUR : la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové

* POS : Plan d’Occupation des Sols

* PLU : Plan Local d’Urbanisme

* COS : Coefficient d’Occupation des Sols

Remerciements au service juridique de l’Union des Maisons Françaises pour leur communication sur le sujet (www.uniondesmaisonsfrancaises.org).